Thị trường BĐS: Cấp bách giải cứu dự án cứu người mua nhà.

  19/05/2016

  Hà Nội Land

Dự án dở dang có nhiều nguyên nhân, nhưng cơ bản nhất là doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn. Tuy nhiên, cũng có dự án do nhà đầu tư chủ động tạm dừng để đánh giá lại nhu cầu thị trường. Đây là hệ quả của giai đoạn thị trường nóng 2007-2008. Sau khi thị trường hồi phục, chủ đầu tư cũng như ngân hàng và Sở Xây dựng đã có nhiều biện pháp nhằm hồi sinh các dự án này, nhưng hiện nhiều dự án vẫn chưa có lối ra. Không ít dự án đã phải chọn phương án phát mại để đảm bảo việc thu hồi nợ cho ngân hàng.

Gần 2 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) đang theo xu hướng phục hồi khá tốt, trong đó nhiều dự án trùm mền nhiều năm trước đó đã được hồi sinh. Tuy nhiên, cho đến nay không ít dự án chết lâm sàng vẫn tiếp tục… chết, trong khi chủ đầu tư dường như chưa có lối thoát cho dự án.

Hàng trăm dự án chết khó phục hồi

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS hiện tại còn có nhiều dự án ngừng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư. Trong đó không ít dự án một thời đình đám, được nhà đầu tư kỳ vọng sẽ tạo nên sức sống mới trên thị trường BĐS.

Thực tế dự án chết trong thời gian qua hầu hết rơi vào các dự án được thiết kế căn hộ có diện tích lớn, giá thành cao được gắn với cái tên cao cấp, cá biệt nhiều dự án trên đất vàng. Thời điểm thị trường phát triển mạnh (năm 2007), các chủ đầu tư đua nhau phát triển phân khúc cao cấp, không đủ vốn thì vay ngân hàng với lãi suất cao, thậm chí có thời điểm trên 20%/năm để phát triển dự án. Khi ngân hàng ngừng cho vay, chủ đầu tư không còn tiền thực hiện tiếp dự án buộc phải ngừng thi công.

Cơ hội cho dự án đắp chiếu

Cuối năm 2015 đầu 2016, thị trường BĐS chứng kiến sự sôi động của hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) các dự án và xu hướng này được dự báo vẫn sẽ được tiếp tục trong thời gian tới. Đặc biệt việc có nhiều thương vụ M&A các dự án đắp chiếu cho thấy tính thanh khoản của thị trường đang có chiều hướng tốt lên. Những thông tin về chuyển nhượng trên thị trường cho thấy BĐS Việt Nam đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore.

Một điểm nổi bật của M&A trong thời gian này là khá nhiều dự án BĐS đắp chiếu đã được sang tên cho chủ mới. Điển hình là thương vụ Công ty Hải Phát chi 700 tỷ đồng thâu tóm 4,7ha dự án Khu đô thị Phú Lương - Hà Đông. Trước đó, vào năm 2015, dự án này được cơ quan thuế Hà Nội xác nhận nợ 1.500 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Hay CTCP Tập đoàn Mường Thanh hoàn tất thương vụ mua lại 95% cổ phần của Cienco5 Land nhằm kiểm soát dự án Khu đô thị Thanh Hà, quận Hà Đông, Hà Nội... Đây là những dự án chết lâm sàng nhiều năm nay và việc có chủ đầu tư mới đang làm dấy lên hy vọng cho nhiều khách hàng đã đổ tiền vào…

Có thể nói, thị trường M&A ngấm ngầm cũng như công khai đang diễn ra rất mạnh mẽ nhưng có sự sàng lọc. Theo đó, những doanh nghiệp mạnh đang vượt trội lên, một loạt doanh nghiệp lớn đang có chiến lược thu mua dự án chết, hoặc mua những dự án đã hoàn chỉnh thủ tục pháp lý. Đây cũng là một xu thế tất yếu, doanh nghiệp nhỏ không đủ điều kiện và tiêu chí buộc phải chuyển nhượng. Qua M&A, chủ đầu tư mới sẽ tiếp sức cho thị trường, giúp các dự án đang từ chỗ chết sống lại.


Cần giải pháp căn cơ

Một trong những giải pháp cứu các dự án đã chết là phải có sự tham gia của các doanh nghiệp mạnh về tài chính, năng lực bán hàng chuyên nghiệp… Tuy nhiên, không phải dự án nào chết cũng có thể cứu sống được. Bởi có những dự án có số nợ vay ngân hàng lớn hơn giá trị dự án, những dự án đầu tư phân khúc không phù hợp với khách hàng ở khu vực đó trong khi giải pháp chuyển đổi không được cơ quan chức năng cho phép. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho biết có những dự án trùm mền cả chục năm vẫn chưa có lối ra vì vướng cả về tài chính lẫn phân khúc sản phẩm.

Nhiều dự án chết còn do vướng công tác đền bù giải tỏa kéo dài gần cả chục năm khiến chi phí đầu tư đội lên rất cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, thực tế trên rất cần Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi dự án đã bồi thường được trên 80% diện tích. Theo đó, Nhà nước sẽ đóng vai trò kết nối làm việc giữa chủ đầu tư và người dân theo nguyên tắc giá nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại của dự án không được thấp hơn giá bồi thường cao nhất đã thực hiện trước đây. Hoặc có cơ chế giao cho tòa án để xem xét quyết định giá bồi thường một cách khách quan. Nhà nước cũng cần xem xét hợp lý khi khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, khắc phục tình trạng doanh nghiệp phải mua lại 2 lần như hiện nay. Đây cũng là một nguyên nhân làm tăng giá thành nhà ở. Nhận xét: “Quy định cũ trước đây đã làm phát sinh đầu cơ, xí phần, ôm dự án to quá sức. Những dự án chết ngày nay là do lịch sử để lại. Tuy nhiên, chủ những dự án này đã đổ tiền vào nên cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp phải ngồi lại xem xét toàn bộ, đưa ra kế hoạch khả thi. Nếu tiếp tục làm thì điều chỉnh lại dự án, còn không thì thu hồi để giao cho đơn vị khác. Phần nào không đầu tư trả lại cho người dân”.


Theo Sài Gòn Đầu tư

 

Đóng góp ý kiến